"Ontwikkelingen zoals Tuin van Noord benutten de potentie van stadswijken"

Robin Dijkgraaf in Wonen in Rotterdam

Het Oude Noorden is een karakteristieke Rotterdamse wijk waar geen straat hetzelfde is. Die mengelmoes aan mensen, winkelaanbod en horeca trekt steeds meer bewoners én ontwikkelaars naar dit deel van de stad. Ambitieuze projecten trekken nieuwe mensen naar de wijk. Tuin van Noord aan de Noordsingel en NoordBest aan de Bloklandstraat zijn daar voorbeelden van. ‘Vernieuwing’ en ‘verbinding’ zijn bij beide projecten het uitgangspunt.

 

Tuin van Noord: transformatie van oude gevangenis naar woningen

Aan de charmante Noordsingel ligt het historische en imposante gevangeniscomplex De Noordsingel dat in 1872 werd gebouwd, met ernaast sinds 1898 het monumentale gerechtsgebouw. Tot 2012 deed de gevangenis dienst als strafgevangenis, daarna sloten de deuren. Ontwikkelaar HD Groep won in 2011 een tender voor de herontwikkeling van dit terrein. Ongeveer 130 woningen zouden er in de oude cellenvleugels, het panopticum, de kapel, het Huis van Bewaring en de bewaarderswoningen verrijzen, dit alles omsloten door een parkachtige tuin. Niet voor niets doopten zij het project ‘Tuin Van Noord’. Voor Robin Dijkgraaf (eigenaar HD Groep) is het één van de mooiste projecten waar hij aan werkte, al ging dat soms niet zonder slag of stoot.

Verandering vanwege funderingsherstel

Voor Tuin van Noord waren vanaf het begin veel geïnteresseerden. Des te groter was de tegenslag toen het project tijdelijk in de wacht werd gezet vanwege funderingsproblemen in de oude cellenvleugels. Het is helaas een bekende kwestie in het Oude Noorden, waar veel panden kampen met een fundering met handhavingstermijn van 0 tot 5 jaar. Robin: “Het concept lag klaar en we hadden veel aanmeldingen, maar moesten hierdoor het hele plan aanpassen. In drie van de vier vleugels is het complete binnenwerk, inclusief dak en fundering, eruit gesloopt. De bakstenen buitenmuren bleven staan.”

Robin: “Het wordt anders, maar prachtig. De woningen zijn bijvoorbeeld 30% groter geworden dan allereerst de bedoeling was en volledig afgebouwd, in tegenstelling tot het initiële do it yourself-concept.” Bij het nieuwe plan hoorde ook een nieuw prijskaartje, vertelt Robin. “De verkoop is goed gegaan. Alle woningen uit fase 1, in de voormalige cellenvleugels, zijn verkocht. Op de plek van het voormalige Huis van Bewaring realiseren we 24 nieuwe appartementen en in het intact gebleven gedeelte komen 7 appartementen welke allemaal in fase 2 zijn verkocht.” De verkoop van fase 3 - 23 woningen in de voormalige Vrouwenvleugel - startte een maand geleden, in de kapel (fase 4) zijn nog twee woningen beschikbaar en de verkoop van de twee getransformeerde bewaarderswoningen (fase 5) start binnenkort. Robin snapt wel waarom het project populair is: het Oude Noorden is qua ligging én qua sfeer precies wat mensen zoeken, en daarnaast wordt Tuin van Noord een bijzondere plek in en voor de wijk. Hij laat het ons graag zien tijdens een rondleiding.

‍Van krappe luchtplaats naar royale buurttuin

Met een bouwhelm op lopen we over het terrein waar Robin steeds aanwijst wat er waar gebeurt. De oude gevangenismuren blijven staan en worden op bepaalde plekken geopend naar de wijk. Juist die verbinding met de wijk is erg belangrijk, zegt Robin. “In de eerste plaats moet Tuin van Noord een onderdeel van het Oude Noorden worden, daarom wordt de buurttuin voor iedereen opengesteld. Misschien zal er een community ontstaan, door de gedeelde openbare tuin en de gelijkgestemden binnen de muren, maar daar sturen we niet op.”

Een luchtfoto van het voormalige gevangeniscomplex De Noordsingel door fotograaf Paul Martens

Robin verheugt zich op alles wat er nog staat te gebeuren in het Oude Noorden. “Het is een karakteristieke buurt met een leuke mix in faciliteiten en bewoners. Met bijvoorbeeld de dynamische Zwart Janstraat en de gezellige winkels en horeca aan het Zwaanshals en met zowel sociale huurwoningen als huizen in het hogere segment. De ligging is goed, want je zit vanaf hier zo op de ring, in het centrum, Hillegersberg of Kralingen. Ook denk ik dat de veranderingen in het naastgelegen Zomerhofkwartier veel impact gaan hebben op deze buurt. Alles bij elkaar opgeteld vind ik dit een van de leukere wijken van Rotterdam.” Ontwikkelingen zoals Tuin van Noord benutten de potentie van stadswijken, zegt Robin. Hij vindt NoordBest daar ook een goed voorbeeld van, het nieuwbouwproject van woningcorporatie Woonstad Rotterdam in dezelfde wijk.

NoordBest: nieuwe huurwoningen met tuin

Woonstad Rotterdam bezit veel vastgoed in het Oude Noorden en voor de komende jaren staan voor veel complexen renovatie, transformatie, funderingsherstel, sloop en nieuwbouw op de agenda. Dat laatste gebeurde in de Bloklandstraat, met het project NoordBest. “Project Noordbest is de tweede fase van de herstructurering aan de Bloklandstraat en omgeving,” vertelt Marco Beckerschmidt (manager Vrije Sector Huur). “Al in 2016 is de eerste fase opgeleverd, die bestond uit 36 koopwoningen en 23 vrije sector huurwoningen. In de tweede fase worden daar zestien drielaagse vrije sector huurwoningen aan toegevoegd die, met vier slaapkamers en een tuin, ideaal zijn voor gezinnen.” Samen met Raimond Fraanje (assetmanager) is Marco verantwoordelijk voor dit project, waarvoor sociale huurwoningen in de Bloklandstraat werden gesloopt. Waarom? Raimond: “De woningen aan de Bloklandstraat waren verouderd. Bovendien kent de woningvoorraad in dit deel van het Oude Noorden een nogal eenzijdige opbouw, met voornamelijk sociale huurwoningen, terwijl er juist veel vraag is naar vrije sector huurwoningen. Het aantal eengezinswoningen met tuin in de wijk is minimaal, dus dit project is een welkome toevoeging - bijna een niche - in de wijk.” NoordBest heeft zo mede als doel om voor meer diversiteit in het woningaanbod te zorgen.

Voorrang voor huurders in het Oude Noorden

Huurders van Woonstad Rotterdam uit het Oude Noorden krijgen voorrang bij de toewijzing, vertelt Marco. “Zo bieden we huurders, die vaak al eerder bewust voor het Oude Noorden kozen, de mogelijkheid om hier te blijven.” Daar zijn redenen genoeg voor, als we de heren mogen geloven. “Het Oude Noorden is een leuke wijk voor gezinnen. Onder andere door de sport- en speelveldjes die door de wijk verspreid zijn. Speeltuin Wikado en kinderparadijs Meidoorn zijn goede plekken op loopafstand. Daarbij zijn er wel vijf basisscholen in de buurt en diverse kinderdagverblijven.”

Raimond: “Daarnaast zijn er bijzondere winkeltjes in de buurt en worden er veel evenementen georganiseerd, zoals elke zaterdag de Rotterdamse Oogst Markt op het Noordplein.” Ook de ligging nabij het Kralingse Bos en de Bergse Plassen noemen ze als voordeel, net als de mooie pleintjes, statige Noordsingel en vooroorlogse straatjes. Het geeft het Oude Noorden de sfeer van een gezellige stadswijk. Raimond: “Daar sluiten we met NoordBest op aan. Het moderne project heeft een klassiek jasje dat past bij de bestaande bouw met historische uitstraling.”

 

De nieuwbouw van NoordBest aan de Bloklandstraat

Het pand dat als enige overeind bleef

Eén pand aan de Bloklandstraat heeft zijn authentieke jasje behouden: het werd uitgesloten van de sloop. Deze woning was als enige geen eigendom van Woonstad Rotterdam en de eigenaren wilden het niet verkopen ten behoeve van sloop. Een lastige situatie, verklaart Raimond. “Er is veelvuldig overleg gevoerd met de bewoners over de eventuele bereidheid om hun woning te verkopen. Het pand is al heel lang in het bezit van de familie en vanwege de emotionele band die de eigenaren met het pand hebben, besloten ze er te willen blijven wonen. Als Woonstad Rotterdam moeten wij die wens respecteren.” De volgende uitdaging was om het pand in het nieuwe project te passen, wat qua gevelbeeld goed lukte. “We hebben de eigenaar verder zo goed mogelijk op de werkzaamheden voorbereid,” vertelt Raimond. “Bij zowel de sloop als nieuwbouw werd er bijzonder voorzichtig gewerkt. We zijn blij dat we op deze manier met de eigenaren konden samenwerken en delen hun vreugde, want het pand staat er gelukkig nog fier bij en dát was de bedoeling.”

Nieuwe impuls voor Oude Noorden

Marco en Raimond zijn enthousiast over project NoordBest en de ontwikkelingen in de buurt. Marco: “Het was al een charmante volkswijk, maar wordt door alle ontwikkelingen steeds meer een gewaardeerde woonwijk middenin de stad.” De kluspanden en tot wooncomplex getransformeerde school noemen de heren als mooie projecten die bijdragen aan de vooruitgang van het Oude Noorden. Natuurlijk zijn er nog genoeg panden die een opknapper kunnen gebruiken, vinden ze. Raimond: “De voormalige dansschool in de Ruivenstraat bijvoorbeeld. Daarnaast mag het wat groener in de wijk, want sommige straten in het Oude Noorden zijn erg stenig.” Aan die vergroening van de wijk draagt Tuin van Noord een steentje bij, waarover de heren te spreken zijn. Raimond: “Het is een aanwinst voor de wijk en geeft nieuw elan en een mooie nieuwe bestemming aan een iconisch gebouw. Daarnaast trekt het bewoners naar de wijk die voor een nieuwe levendigheid zorgen.” Op zijn beurt vindt Robin het mooi om te zien dat steeds meer gezinnen besluiten om in de stad te blijven wonen. “Vroeger ging je, vooral met dit soort budgetten, naar plekken buiten de stad. Met dit soort projecten is dat niet meer per se nodig.”